Хотите получать стабильный пассивный доход? Рассказываем, как запустить «готовый» арендный бизнес

Фото предоставлено ГК «ТАПАС»

Сдавать в аренду помещения — один из самых понятных и надежных видов предпринимательства. Такой бизнес исправно приносит доход из месяца в месяц и не требует большой вовлеченности собственника. Стать владельцем арендного бизнеса может даже тот, кто никогда раньше не управлял компанией. Достаточно иметь в собственности помещение и найти арендатора. И самый простой способ начать свое дело в этой сфере — приобрести «полный пакет», то есть купить помещение с уже обосновавшимся в нем арендатором и получать доход с первого месяца. Как это сделать, рассказываем в совместном проекте «Про бизнес» и одного из крупнейших белорусских девелоперов — группы компаний «ТАПАС».

Почему стоит начинать арендный бизнес

Инвестиции в недвижимость — консервативный и надежный вид вложений. Бизнес на аренде все еще остается перспективным решением.

Есть как минимум несколько веских аргументов в пользу бизнеса на аренде недвижимости:

1. Стабильный пассивный доход. Платежи за аренду будут поступать собственнику регулярно — например, каждый месяц или квартал. При этом не нужно участвовать ни в какой операционной деятельности — достаточно заключить договор с арендатором и придерживаться оговоренных условий.

2. Низкие риски для собственника. Малый бизнес часто бывает рискованным предприятием. И если условное кафе или фитнес-клуб зависят от массы факторов, влияющих на бизнес, то собственник помещения не рискует своим главным активом — недвижимостью. Если с одним арендатором дела не сложились — можно привлечь другого, иногда и на более выгодных условиях.

Фото: Виктор Чекалов, probusiness.io

Надо понимать, что ротация арендаторов в стрит-ритейле — дело привычное. Пандемия внесла свои корректировки: на месте люксовых магазинов открывается масс-маркет, а на месте ресторанов — бургерные и прочий фастфуд.

3. Высокая ликвидность. Точечно эффективность инвестиций в коммерческую недвижимость в жилых комплексах может быть достаточно высокой.

На текущий момент положение по ликвидности объектов коммерческой недвижимости сложилось таким образом, что напрямую стало связано с предлагаемой или ожидаемой доходностью для покупателя.

Так, если собственник предлагает объект с высокой доходностью при сумме сделки до $ 2−3 млн, то средний срок экспозиции такого объекта до момента продажи составляет 2−3 месяца.

На небольшие объекты до $ 300−500 тыс. сегодня можно найти покупателя гораздо быстрее, за 2−3 недели. Если же предлагается средняя или невысокая доходность, то срок поиска реального покупателя может растянуться на 8−9 месяцев.

Есть, конечно, исключения — это объекты в топовых локациях, которые даже при предлагаемой доходности ниже среднего купят оперативно как безрисковый проект для инвестирования. И такая покупка будет считаться удачей для инвестора.

4. Возможность наращивать доход. На хорошие места при правильном выборе объекта традиционно существует высокий спрос со стороны арендаторов. Собственник помещения может привлекать тех, кто готов на более высокую арендную плату, или постепенно повышать цену в соответствии с изменениями на рынке коммерческой недвижимости.

Как выбрать помещение для инвестиций

Конечно, стабильность и размер доходов от арендного бизнеса напрямую зависят от того, насколько удачно выбрано помещение. Арендатору должно быть удобно, бизнес должен стабильно получать доход, чтобы платить за аренду. Поэтому выбирать помещение для покупки нужно с учетом интересов арендаторов — нынешних и вероятных будущих.

Есть несколько ключевых факторов, на которые стоит обратить внимание при выборе коммерческой недвижимости:

Локация. Наиболее востребованы для аренды коммерческие помещения, которые находятся вблизи крупных улиц и городских артерий. Например, для кафе вывеска на оживленной улице означает больший приток посетителей.

Необходимо обращать внимание на витрины и их размер: большие витрины и угловые помещения, фасады которых выходят на две улицы, пользуются наибольшей популярностью у арендаторов. Арендная ставка таких помещений будет выше при прочих равных условиях.

Фото: Виктор Чекалов, probusiness.io

Также важна транспортная доступность выбранного помещения. Оптимально, чтобы недалеко (в шаговой доступности) была станция метро или остановка общественного транспорта.

Однако важным преимуществом может служить и близость рекреационной зоны — парк, сквер, пешеходная улица и т.д. Такое расположение хорошо подойдет для кофеен, фитнес-клубов, студий детского творчества.

Инфраструктура. Важно, чтобы рядом с коммерческим помещением была доступна парковка — для посетителей и работников. Некоторым видам бизнеса также нужна возможность удобной выгрузки товара — т.е. наличие дороги поблизости. Важно учитывать видимость помещений с разных ракурсов и разных расстояний, наличие устойчивого пешеходного и автомобильного трафика.

Также большими плюсами станут качественное озеленение у объекта недвижимости, наличие детской площадки, комфортной зоны отдыха.

«Проходимость», или наличие в выбранном районе целевой аудитории для малого бизнеса. Например, в новом жилом комплексе есть потребность в кофейнях, парикмахерских, магазинах бытовой химии и т.д.

Фото: Виктор Чекалов, probusiness.io

Чтобы понять, какой малый бизнес актуален для выбранного помещения, стоит прогуляться по району и проанализировать, где основные точки скопления людей, чего местным жителям не хватает для комфортной жизни или с какими объектами можно конкурировать.

Качество строительных работ. Разумеется, никто не хочет купить помещение и через полгода ввязаться в затяжной и дорогостоящий ремонт. Поэтому очень важно выбирать помещение у надежного застройщика, который дорожит своей репутацией и следит за качеством строительных работ.

Также важно внимательно провести осмотр помещения перед приобретением — если сообщить застройщику о каких-то недочетах, можно договориться об их оперативном устранении или скидке. Соседство. Будет большим плюсом, если в здании работают и другие коммерческие объекты, — они служат дополнительными точками притяжения и привлекут клиентов. Также «хорошим соседом» могут стать пункт обмена валют, банкомат, аптека и др. объекты первой необходимости.

Но также оцените, нет ли факторов, которые потенциально угрожают ремонту и комфорту в вашем помещении, — например, соседство с общепитом часто сопряжено с яркими запахами, а у соседей детской студии частенько может быть шумно.

Необходимо обращать внимание и на конкурентную среду. Возможна ситуация, когда в рассматриваемом объекте уже нет ниш для роста и все форматы торговли заняты.

Наличие чистового ремонта. Вкладываться в ремонт помещения новоиспеченному владельцу вряд ли захочется. Поэтому стоит выбирать те варианты, где отделка качественно проведена застройщиком или уже сделана самим арендатором.

Как начать «готовый» арендный бизнес

Зачастую в новых жилых комплексах застройщики предусматривают часть площадей под коммерческое использование. Обычно это помещения на первых этажах жилых домов, где могут разместиться объекты малого бизнеса — например, кафе, салон красоты, студия детского творчества и т.д. Часто застройщики сами заключают договоры с арендаторами и сдают помещения. Но есть и возможность выкупать коммерческие помещения в собственность — под открытие своего дела или для того, чтобы начать «арендный» бизнес.

На этом этапе обычно возникает вопрос: как искать арендаторов? Да еще таких, которые будут исправно платить и не доставлять хлопот. Именно необходимость искать, а затем выстраивать отношения с арендатором обычно заставляет сомневаться тех, кто рассматривает арендный бизнес в качестве источника пассивного дохода.

У группы компаний «ТАПАС» есть предложения для тех, кого интересует «полный пакет: помещение в собственность + арендатор».

Коммерческую недвижимость можно выкупить уже с найденным и работающим на ее территории арендатором. Например, можно купить помещение кафе и начать получать доход за счет арендных платежей от владельца заведения. Схема простая и работающая — с первого месяца приобретенная недвижимость начнет приносить доход.

Основное преимущество арендного бизнеса в его стабильности — арендная плата будет поступать собственнику помещения ежемесячно в том размере, о котором есть договоренность с арендатором.

Какие помещения и объекты можно купить прямо сейчас?

Сейчас на рынке доступны десятки предложений по покупке коммерческой недвижимости с арендатором. Рассмотрим несколько любопытных вариантов.

1. Помещение в ЖК «Мегаполис» с арендатором — тренажерный зал «Адреналин» (микрорайон Брилевичи).

Фото предоставлено ГК «ТАПАС»

В ЖК «Мегаполис» доступно для покупки помещение под торговлю с долгосрочными арендаторами. Рядом — станция метро «Малиновка», остановка общественного транспорта. Район уже в значительной степени заселен, поэтому проходимость — высокая.

Основные характеристики:

• Общая площадь: 330 м 2
• Общая стоимость: 1 260 000 BYN ($ 500 000)
• Стоимость м 2 : 3820 BYN ($ 1515)
• Арендная ставка: 48 BYN ($ 19/м 2 )
• Выручка от аренды: $ 28 000 в год, включая НДС.

2. Помещение с арендатором из банковского сегмента в ЖК «Аквамарин»

Фото предоставлено ГК «ТАПАС» Фото предоставлено ГК «ТАПАС» Фото предоставлено ГК «ТАПАС»

Административно-торговое помещение с арендатором в жилом комплексе «Аквамарин». Объект расположен на живописной набережной Слепянской водной системы.

Основные характеристики:

• Общая площадь: 122,8 м 2
• Общая стоимость: 835 332 BYN ($ 331 560)
• Стоимость м 2 : 6800 BYN ($ 2700)

Арендная ставка: 48 BYN ($ 19/м 2 )

Выручка от аренды: $ 28 000 в год, включая НДС.

3. Помещение в ЖК «Браславский» с арендатором из сегмента Street-ритейл (микрорайон Лебяжий).

Фото предоставлено ГК «ТАПАС» Фото: Виктор Чекалов, probusiness.io Фото: Виктор Чекалов, probusiness.io

В ЖК «Браславский» можно выкупить помещение с качественным ремонтом под торговлю или объект сферы услуг. Застройщик отмечает интерес арендаторов к этому объекту для долгосрочных договоров.

Основные характеристики:

• Общая площадь: 121 м 2
• Общая стоимость: 509 602 BYN ($ 203 280)
• Стоимость м 2 : 4508 BYN ($ 1680)
• Арендная ставка: 30 BYN ($ 12/м 2 )
• Выручка от аренды: $ 17 424 в год, включая НДС.

Фото: Виктор Чекалов, probusiness.io

Такое помещение оптимально подойдет для сдачи в аренду небольшой ИТ-компании, бизнесу на обучении иностранным языкам или, например, турагентству. Преимущество помещений — увеличенные оконные проемы и высокие потолки.

Основные характеристики:

• Общая площадь: 60 м 2
• Общая стоимость: 124 500 BYN ($ 50 000)
• Стоимость м 2 : 2086 BYN ($ 833,3)
• Арендная ставка: 17,5 BYN ($ 7/м 2 )
• Выручка от аренды: $ 5040 в год, включая НДС.

Фото предоставлено ГК «ТАПАС» Фото: Виктор Чекалов, probusiness.io

Это довольно выгодное с точки зрения инвестиций вложение: у объекта низкая стоимость, но при этом отличное месторасположение.

Основные характеристики:

• Общая площадь: 114 м 2
• Общая стоимость: 112 707 BYN ($ 45 000)
• Стоимость м 2 : $ 395
• Арендная ставка: $ 5 за м 2
• Выручка от аренды: $ 6 840 в год, включая НДС.

6. Двухэтажный офис в бизнес-центре по ул. Карастояновой, 32.

Фото: Виктор Чекалов, probusiness.io

В помещении проведен полноценный ремонт, есть отдельный вход, рядом кафе. Сдано в долгосрочную аренду.

Основные характеристики:

• Общая площадь: 262 м 2
• Общая стоимость: 463 351 BYN ($ 185 000)
• Стоимость м 2 : $ 706

Арендная ставка: 6 $ за м 2

Выручка от аренды: $ 18 860 в год, включая НДС.

Что происходит со спросом на коммерческую недвижимость сегодня?

Данными о состоянии рынка коммерческой недвижимости в Беларуси с «Про бизнес» поделился партнер и исполнительный директор белорусского представительства сети консалтинговых агентств NAI Global Андрей Алешкин.

Андрей Алешкин
Партнер и исполнительный директор белорусского представительства сети консалтинговых агентств NAI Global

— Рынок коммерческой недвижимости в последний год постепенно адаптировался к новым условиям. Сегмент Street-ритейл в этом смысле особенно примечателен. Кризис практически не затронул направления продаж товаров «по одной цене» и форматов дискаунтеров — данный сегмент активно рос и развивался не только в Минске, но и в регионах. Более того, появились новые форматы — например, dark store.

Но если рассматривать сегмент коммерческой недвижимости в ЖК Минска, то можно отметить некоторое «потепление» и возврат «жизни», интерес со стороны потенциальных арендаторов.

Фото: Виктор Чекалов, probusiness.io

На рынке достаточное количество помещений на первых этажах жилых домов находится в продаже. Но «форматных и правильных» — не так уж и много.

Если помещения с отличной локацией и высокой доходностью выставляют на продажу, то сделка проходит очень быстро. Причина известна — сегодня в Беларуси нет альтернатив по более выгодному и стабильному вложению средств по сравнению с депозитами (безотзывные — до 5% в иностранной валюте), облигациями (до 5−7%), токенами (до 10−11%, но не без доли риска) и прочими инструментами.

Средние ставки аренды в хороших проходных местах могут варьироваться от € 15 до € 35 без учета НДС в зависимости от площади и расположения объектов. Цена продажи — в пределах $ 1400−2500 за кв. м. Разбежка большая, поэтому каждый объект необходимо рассматривать отдельно и в совокупности со всеми факторами, влияющими на стоимость.

Какие помещения в ЖК пользуются большим спросом?

Важно разделять помещения в жилых домах по качеству. Есть несколько характерных для Минска форматов:

Старые концепции. Как правило, это помещения «с нагрузкой»: неудобная планировка, практически обязательное наличие подвальных помещений, площадь которых доходит до 50% от общей площади всех помещений, а то и выше. К данной группе относятся в основном объекты в центре города и госфонд.

Жилые дома застройки 1990−2000-х годов. В них обычно уже приемлемая высота потолков, есть возможность загрузки товара, витрины.

Спрос на такие помещения начал восстанавливаться, но не достиг докризисного уровня. И, думаю, уже не достигнет, т.к. многие форматы уже не работают либо стали гораздо менее актуальными. Например, ранее был востребован формат точек продаж товаров повседневного спроса в жилых домах. Но теперь их заменили онлайн-продажи или пункты выдачи, для которых не нужны большие помещения: достаточно 50−100 кв. м.

Современные жилые комплексы. Они сегодня уже с закрытой территорией, собственным сформированным брендом и комьюнити жильцов. В коммерческих помещениях есть и витрины, и достаточная высота потолков. Доступны парковка и порой даже многофункциональное назначение помещений, наличие специфичных технических «фишек» (канализация, отдельная вентиляция, возможность размещения медицинских кабинетов и т.д.). Данный формат сегодня наиболее востребован у потенциальных арендаторов.

Фото: Виктор Чекалов, probusiness.io

Помещения в современных ЖК при правильном подходе имеют высокую инвестиционную привлекательность. Наиболее выгодным является вариант приобретения помещений в объектах на ранней стадии для их последующей сдачи в аренду.

Какие бизнесы чаще всего открываются в новых ЖК

В любом районе первым чаще всего открывается супермаркет или магазин продуктов, т.к. это реализация товаров первой необходимости. Далее по популярности:

• Кофейни, бары, рестораны
• Магазины товаров повседневного спроса
• Цветочные магазины
• Специализированные магазины (вино, морепродукты) — эти форматы наиболее платежеспособны и предлагают хорошие арендные ставки. Более того, если этот входящий проект является сетевым, то договор может быть долгосрочным и наиболее защищенным с точки зрения сохранности инвестиций

• Специализированные детские и юношеские центры. Но в большинстве случаев — это больше аспект социальной ответственности для собственника ЖК, который привлекает за счет таких объектов категорию семейных покупателей.

Фото: Виктор Чекалов, probusiness.io

Отрадно, что профессиональных игроков, которые делают среду обитания комфортной и следят за соблюдением концепции жилого комплекса, становится все больше. И поэтому именно в таких комплексах наиболее перспективны инвестиции в недвижимость.

Партнер проекта: ГК «ТАПАС»

Об условиях покупки помещений для начала арендного бизнеса можно узнать на сайте ГК «ТАПАС». Покупка доступна в кредит и лизинг от банков-партнеров. Кредит — в валюте от 5,5% годовых, в белорусских рублях — от 13%. Подробности по телефону +375291285858.

Идеи для арендного бизнеса

Недвижимость и личный транспорт (от автомобилей и квадроциклов до электросамокатов) — классические направления для арендного бизнеса, которые в 2020 году уже никого не удивят. Но сдавать в аренду можно не только квартиры и средства передвижения, но и потребительские товары — одежду, технику, предметы декора, инструменты.

По нашим данным, в июне и июле 2020 года россияне чаще всего сдавали в аренду личные вещи — одежду, аксессуары, товары для детей. На эти категории приходилось больше всего объявлений на сайте, а спрос на аренду личных вещей вырос за год на 13%.

Самый активный спрос на аренду в летние месяцы наблюдался в категории «Для дома и дачи»: возможностью взять на время бытовую технику и инструменты для ремонта россияне в июне-июле 2020 года интересовались на 84% активнее, чем в прошлом году. Еще одна категория товаров, которые пользователи готовы активно арендовать, — предметы для хобби и отдыха.

Как выбрать, что предложить потребителям

Главный критерий при выборе, что именно сдавать в аренду, — рентабельность для конечного потребителя. Людям выгодно и удобно арендовать то, что, во-первых, нужно не каждый день, а во-вторых, стоит достаточно дорого. Примером здесь могут служить инструменты для ремонта, садовая техника, оборудование для проведения мероприятий.

Антон Шаров, руководитель сервиса проката инструментов «ТехПрокат»

Сейчас активно растет рынок ремонтных работ — появляется много новостроек, в которые люди не могут въехать без масштабного ремонта. Поэтому хорошие инструменты сейчас очень нужны и профессионалам, и частным клиентам.

Хороший инструмент, особенно редкий, стоит дорого. Проще арендовать на пару дней, чем покупать. Я и сам когда занимался стройкой, брал в аренду те же буры. Поэтому и решился запустить такой бизнес — как клиент я понимал, что это востребовано.

Серафима Романова, директор сервиса проката платьев Story Dress

Нашему бизнесу уже семь лет, мы были одними из первопроходцев на рынке аренды платьев в России. Сейчас мы предлагаем сотни платьев, а началось все с трех, которые я сшила сама. Я тогда работала фотографом, и мне часто не нравилось то, в чем люди приходили на фотосессии. Я решила сшить специально для своих клиентов несколько платьев разных размеров и приносить на съемки. А потом просто не смогла остановиться: сделала одно платье, второе, третье, четвертое. И поняла, что можно сдавать их в аренду — например, другим фотографам. И на мероприятия женщинам нужно в чем-то ходить.

Идея сработала: спустя полгода пришлось расширять ассортимент за счет покупки новых платьев — сегодня у меня 546 объявлений об аренде.