Что такое закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ)?

Успех бизнеса зависит от многих факторов и обстоятельств, однако воспользовавшись современными финансовыми механизмами, многие показатели можно значительно улучшить. Рассмотрим как пример паевые инвестиционные фонды.

Управляет фондом профучастник рынка ценных бумаг – управляющая компания. Цена пая зависит от рынка и финансового состояния фонда.

Роль пайщика в открытом ПИФе сведена к минимуму. Он может лишь наблюдать за доходностью своих вложений, но к управлению компанией не допущен. Активами управляет УК.

Закрытые ПИФы (ЗПИФы) создаются под конкретную задачу. И действуют ограниченный период времени (3-15 лет). Весь полученный доход делится между участниками после выполнения этой задачи.

Управление ЗПИФ является неотъемлемым правом инвестора. Он имеет возможность влиять на основополагающие решения компании.

Вам может быть интересно:

Для чего используется ЗПИФ

1) Защита активов. Помогает закрыть активы от посягательств или обременений, которые могут быть наложены непосредственно на активы.
2) Налоговые каникулы. Владелец ЗПИФа получает контролируемый налоговый период. Финансовый результат работы активов внутри ЗПИФа не облагается подоходным налогом или налогом на прибыль вне зависимости от налогового резидентства пайщика.
3) Конфиденциальность. ЗПИФ делает своего бенефициара невидимым в публичном информационном пространстве — закрывает его в реестрах юридических лиц и недвижимости от недружественных интересантов.
4) Управление капиталом, в том числе в вопросах наследования.

Какие преимущества дает ЗПИФ

1) Бессрочный налоговый период. Уплата налога на доход осуществляется только при продаже паев или выводе денежных средств из фонда.
2) Конфиденциальность. Информация о владельце ЗПИФа носит закрытый характер. Владение активами фонда удостоверяется паями этого фонда: если человек владеет 100 % паев этого фонда, значит, он единственный владелец этого траста.
3) Управление капиталом. Владелец фонда может передавать паи в пользу членов семьи или деловых партнеров. Владелец фонда сам определяет, кто будет в этом фонде, отчуждая паи в его пользу.
4) Управление наследованием. Разрозненный портфель активов очень трудно оставить в наследство. Когда собственник владеет акциями, облигациями и другими ценными бумагами, особенно структурными продуктами, очень сложно справедливо распределить активы между будущими наследниками .

Далее в нашей рубрике про ЗПИФ рассмотрим особенности ЗПИФ и расскажем для какой категории лиц ЗПИФ будет выгодным для использования.

Обзор ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ»

Недвижимость

Что за дом.рф?

Материнская компания Дом.Рф (бывшая АИЖК) создана в 1997 году с целью реализации государственных социальных программ: льготная ипотека, Дальневосточная ипотека, помощь застройщикам, материнский капитал. Фонд недвижимости был создан в 2016 году с целью «обеспечить реализацию пилотных проектов по строительству жилья, включая апартаменты для коммерческого найма, в том числе с привлечением частных инвестиций».

Краткая информация о фонде недвижимости ЗПИФ «Дом.Рф»

Согласно правилам фонда, активы фонда могут составлять:

1. денежные средства, в том числе иностранную валюту, на счетах и во вкладах в кредитных организациях;
2. недвижимое имущество и право аренды недвижимого имущества;
3. имущественные права из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
4. долговые инструменты;
5. инвестиционные паи закрытых паевых инвестиционных фондов и обыкновенные акции акционерных инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости или рентных фондов;
6. паи (акции) иностранных инвестиционных фондов, если присвоенный указанным паям (акциям) код CFI имеет следующие значения: первая буква – значение «E», вторая буква – значение «U», третья буква – значение «C» или «O», пятая буква – значение «R».

Список ограничен и обоснован требованиями к ЗПИФам недвижимости.

Текущий состав фонда

Согласно актуальной справке о составе СЧА на 30.06.2021, на текущий момент в фонде находится:

• Недвижимость — 44,53
• Ценные бумаги российских эмитентов — 35,53
• Имущественные права из ДДУ — 16,9
• Деньги — 4,35
• Дебиторская задолженность — 0,24

Или на диаграмме

Активы фонда ЗПИФ «Дом.Рф»

При этом, денежные средства вложены в аффилированный банк — АО «Банк ДОМ.РФ»

А ценные бумаги представляют собой в основном облигации самого Дом.Рф

Особенность облигационной части портфеля в том, что в ней находятся облигации с огромной дюрацией (вплоть до 2050 года), что могло бы нести риск потери стоимости в цикле роста ключевой ставки ЦБ, но большинство длинных облигаций имеют переменный купон, что сглаживает колебания тела облигаций.

Так же ликвидность этих бумаг почти нулевая, что намекает на то, что в фонде эта часть активов будет всегда.

Что за недвижимость?

В портфеле находятся:

• квартиры и апартаменты в Москве, Тобольске (Тюменская область), Воронеже
• немного коммерческих помещений
• машиноместа

То есть состав недвижимости достаточно разнородный, но все же субъективно, апартаменты в Москве преобладают.

При этом на сайте фонда все выглядит так, как будто внутри фонда качественное жилье в Москве, Тобольска и Воронежа я не увидел на этих картинках:

В идеале, хотелось бы видеть в фонде недвижимости — только недвижимости определенного класса, без депозитов и облигаций, и регулировать долю фонда в своем портфеле самостоятельно. Здесь же, управляющий фондом за Вас решает какие активы и в каких долях будут в нем находится.

Динамика состава фонда по кварталам

Я взял данные из отчетности за последние полтора года, и по ним видно, что по мере завершения строительства объектов, все бОльшую долю начинает занимать готовая недвижимость. К сожалению, в документах фонда, я не нашел какие целевые показатели по долям активов в фонде, а на вопросы мне никто не ответил (первый фонд который проигнорировал все вопросы, что говорит о том, заинтересован ли фонд в пайщиках-физлицах).

Динамика активов фонда ЗПИФ «Дом.Рф»

Распределение дохода между пайщиками

Несмотря на то, что в правилах фонда определен ежеквартальный порядок выплат, и к распределению подлежат 95% всех средств, накопленных на банковском счету, кроме средств на депозитах, и при условии что доход за квартал превысил 10 млн рублей, но ни одной выплаты с момента формирования фонда пока не было и вся доходность отражена в изменении стоимости пая.

Почему не производятся выплаты, я не знаю, по окончанию квартала, формируется реестр пайщиков для распределения средств, но средства капитализируются на банковских вкладах и к распределению утверждается 0 рублей.

Доходность

Так как промежуточных выплат не было, то для оценки доходности, смотрим только на изменение стоимости пая. Так как фонд интересен как экспозиция на жилую недвижимость в первую очередь Москвы, то в качестве бенчмарка лучше всего подойдет индекс стоимости московской недвижимости Домклик ( MREDC )

Период я взял максимально доступный для бенчмарка — с января 2017 года.

Доходность фонда недвижимости ДомРф в сравнении с ценой на квадратный метр в Москве

Как видно из графиков, фонд отстает от изменения стоимости квадратного метра в Москве, хотя, учитывая, что в фонде содержаться апартаменты, сдаваемые в аренду, такой фонд должен иметь дополнительную доходность от арендных платежей и совокупная доходность должна превышать доходность от изменения стоимости жилья.

Так же в фонде находятся здания на этапе строительства, что всегда несет повышенные риски и повышенную доходность по сравнению с покупкой сданных помещений, но в доходности фонда этой премии не видно.

В итоге, экспозиция на жилую недвижимость получается не очень привлекательная, и, если не считать диверсификацию внутри фонда, порог входа, затраты на управление, то физическое владение квартирой и сдача в аренду выглядит интереснее.

Комиссии фонда

Комиссии фонда несколько раз менялись, но на текущий момент, с 1 января 2021 года действуют следующие:

• 1% от СЧА в месяц (!).
• 10% от дохода фонда за год, но не более 1,5% от СЧА, при этом доходом фонда считается как прирост стоимости ПАЯ так и выплаты
• <0,2% спец.депозитарию, аудитору, оценщику, регистратору
• <20% от СЧА — прочие расходы

Здесь есть бухгалтерская особенность, в правилах написано так:

1 (Один) процент среднегодовой стоимости чистых активов за календарный месяц;
10 (Десяти) процентов от дохода от доверительного управления Фондом

Может показаться, что речь идет о 12% комиссии от СЧА в год (1% в месяц), но скорее всего такая формулировка связана с тем, как определяется СЧА на текущую дату. Согласно правилам определения СЧА на конкретную дату, СЧА = сумма всех среднегодовых СЧА на каждый день, деленное на количество дней.

То есть речь идет об 1% от СЧА в год.

Итого, совокупные комиссии составляют <2,7% от СЧА в год, что по прежнему много, учитывая характер объектов внутри фонда и их ожидаемую доходность.

Отчеты об оценке объектов

Ввиду того, что в фонде находится огромное количество отдельных апартаментов, квартир и машиномест, количество отчетов оценщика просто огромное и изучить их не представляется возможным, поэтому оценить портфель объектов можно только такими метриками как стоимость квадрата и расположение. Я этим заниматься не стал)

Спрэд и премия в стакане к расчетной

На момент написания обзора — расчетная стоимость пая составляет

1416р, а единичные сделки проходят в диапазоне 1378 — 1430р, то есть рыночная цена вблизи расчетной.

Объем торгов и ликвидность никакие — от 1400 до 50 000р в день.

Мое мнение

ЗПИФ «Дом.РФ» — очень специфичный фонд, созданный государством, цели которого могут расходится с интересами пайщиков.

Из за того, что фонд не имеет фиксированной аллокации, доли кеша, недвижимости и облигаций меняются со временем, его роль в портфеле сложно определить, но вероятно, фонд не может являться альтернативой жилой арендной недвижимости в портфеле инвестора.

Комиссии фонда, достаточно высоки и сводят на нет любые успехи управляющих, даже если бы они были.

Историческая доходность фонда с момента создания, подтверждает эти тезисы, уступая всем популярным инструментам на том же периоде — от физической недвижимости, сдаваемой в аренду, до облигаций.

Источник https://divius.ru/blog/chto-takoe-zakrytyy-paevoy-investitsionnyy-fond-zpif-/

Источник https://buythedip.ru/type/estate/zpif-nedvizhimosti-dom-rf.html

Источник

Источник