Квартира как инвестиция: стоит ли покупать квартиру сейчас

Действительно ли недвижимость является самым важным вложением в кризис? Стоит ли поспешить и покупать/продавать или все же подождать, пока экономическая ситуация станет менее напряженной? О наболевшем поговорили с нашими экспертами – финансовым консультантом-методистом Анастасией Будариной и риелтором, основателем бесплатного сервиса по подбору недвижимости m2market.pro Виталий Зыза.

Наши эксперты

Анастасия Бударина, финансовый консультант-методист

Витайлий Зыза, основатель бесплатного сервиса по подбору недвижимости m2market.pro

Имеет ли смысл в нынешних условиях вкладываться в недвижимость, срочно покупать квартиру?

Анастасия Бударина: Вложения в недвижимость традиционно считаются надежными. Но сейчас, прежде всего, необходимо принимать решение, исходя не из ситуации в стране в целом, а исходя из конкретного содержимого вашего кошелька. Если вы планировали приобрести квартиру или дом, у вас есть на это средства, имеете финансовую подушку безопасности минимум на 6 месяцев и долгосрочные инвестиции, то не стоит отказываться от своих планов. К тому же, сейчас многие застройщики предлагают выгодные условия и скидки, и вы можете получить дополнительную экономию. Очень важно провести расчет экономики сделки, который включает все расходы по самой сделке, средства, необходимые в дальнейшем на коммунальные платежи, ремонт и другие возможные затраты.

Виталий Зыза: Соглашусь. Тем, кто уже запланировал покупку квартиры, покупать ее стоит. Потому что все идет к тому, что ставки по ипотеке будут расти. Если люди рассматривают рынок первичной недвижимости, то, скорее всего, цены будут расти. Потому что рубль дешевеет и для того, чтобы строить, нужно будет больше денег. Плюс стоимость кредитов для застройщиков будет дороже. И уже тенденция такова, что многие застройщики корректируют стоимость квартир. Поэтому, я считаю, что да, нужно покупать.

Если люди рассматривают вторичную недвижимость, то я считаю, что тоже нужно покупать. Опять же по причине ипотеки. Прогнозируют, что ставки будут расти. И, соответственно, те люди, кто сейчас планировали брать ипотеку, они ее берут, чтобы успеть оформить по выгодной процентной ставке.

Если покупать для инвестиций, то чему лучше отдать предпочтение: новостройке, вторичке, коммерческим помещениям, загородным домам?

А.Б.: В свете того, что шеринговая экономика развивается, популярным стало приобретение недвижимости с целью получения дохода от сдачи в аренду. В этом случае необходимо проанализировать, какова вероятность того, что вы сможете сдать ее в ближайшее время на выгодных условиях. К примеру, в апреле в связи с необходимостью самоизоляции неожиданно вырос спрос на аренду загородных домов. По коммерческой недвижимости сейчас сложно давать прогнозы, потому что есть тренд на сокращение офлайн операций и снижение эмоционального потребления, поэтому есть вероятность, что на этом рынке будет спад или перформатирование.

В.З.: Если рассматривать покупку квартиры как инвестицию, рекомендую обратить внимание на новое жилье. Здесь не только можно будет сохранить свои деньги, но и приумножить. Конечно, достаточно часто клиенты говорят, что сейчас такое смутное время, застройщики могут не достроить. Но на самом деле, те застройщики, которые работают сейчас на рынке Екатеринбурга, они достаточно давно на рынке. И, соответственно, они пережили ни один кризис, 2008 и 2014 года. И долгостроев у нас с тех времен новых не появилось. Поэтому я считаю, что смело можно инвестировать в недвижимость. Вообще, все индивидуально и зависит от потребностей клиента. Если задача – сохранить сбережения и преумножить их, то инвестиция в новостройки будет правильным решением. Если семья увеличилась, стала тесной квартира и люди планировали увеличить жилплощадь и имеют на это финансовые возможности, то не стоит откладывать задуманное.

Как обстоят дела на рынке ипотеки? Насколько банки подняли ставки? Могут ли поднять еще? И стоит ли сейчас «влезать» в ипотеку?

В.З.: Некрупные банки ставки подняли. Вернее, они их не подняли, а отменили преференции. Допустим, взять «Альфа-Банк», у них было, что при быстром выходе на сделку, они делают скидку 0,2%. Сейчас они отменили эту скидку. Если взять, допустим, «ВТБ-24», они ставки не поднимали, они урезали срок действия положительного решения. Если раньше клиент получил положительное решение, он мог искать себе квартиру в течение 3-4 месяцев. Сейчас этот срок равен одному месяцу. Банки тоже потихоньку начинают закручивать гайки. И, соответственно, стимулировать клиента к быстрой покупке. Могут ли поднять еще? Не знаю, мы все ждем заседания Центробанка. И, соответственно, если будет поднята ключевая ставка, то банки поднимут тоже.

С ипотекой все индивидуально. Если есть потребность в покупке, то да. Если вы планировали покупку квартиры в будущем, то, я думаю, что тоже да. Прогнозы все идут к тому, что ставки будут расти.

А.Б.: Если вы планируете приобрести недвижимость в ипотеку, то рассчитайте свой бюджет на ближайший год по самому пессимистичному сценарию: если ваш доход уменьшится на 40-50%. Такое планирование позволит вам увидеть возможные риски покупки и покажет, насколько своевременно ваше желание. Если совокупная кредитная нагрузка даже при пессимистичном сценарии не будет превышать 20-30% ежемесячного бюджета, то такая покупка разумна.

На сколько вырос спрос на недвижимость за последний месяц?

В.З.: Здесь буду судить сугубо по своей практике. Считаю, что спрос за последний месяц вырос, причем достаточно сильно. Могу судить по одному из своих объектов, который я продавал в течение года. По нему спрос был практически нулевой. Вдобавок, в этом же доме аналогичных квартир продавалось 14 штук. И буквально с середины февраля по сегодняшний день там осталось всего три квартиры. То есть спроса не было вообще, и за полтора месяца, десять-одиннадцать квартир ушло, в том числе и наша. Спрос колоссально вырос. С чем это связано? Опять же с тем, что происходит у нас в стране. Рубль обесценивается постепенно, люди вкладывают свои деньги в недвижимость, в квадратные метры, для того, чтобы их сберечь. Либо преумножить.

Что будет с ценами на недвижимость в ближайший месяц, два, полгода?

В.З.: Скажу в целом, по своим ощущениям и по опыту 2014 года, рынок первичной недвижимости будет расти в цене. Потому что стоимость строительства будет расти. Кредиты будут дороже. Рубль дешевле. Сейчас с марта цена на первичном рынке уже немного поднялась.

Если брать рынок вторичной недвижимости, считаю, что он будет падать. Потому что квартиры старого жилого фонда лучше не становятся. Коммуникации изнашиваются, соответственно, чем дальше, тем дешевле. Это мои ощущения.

А.Б.: Хочу обратить внимание вот на какой момент. Да, с одной стороны, есть вероятность того, что цены на недвижимость будут расти за счет повышения процентной ставки по ипотеке, но поскольку доходы людей и, как следствие, спрос на этом рынке значительно не увеличится, то возможно будет компенсировать рост ставки скидками или бонусами от застройщика.

Ну и конечно, моя общая рекомендация по покупке квартиры в 2020 году остается неизменной: не инвестируйте единственные или заемные деньги.

Инвестиции в новостройки: как вложить деньги в ЖК и заработать

Евгений Смирнов
# Инвестиции

Квартиры для инвестирования

Инвестирование в квартиры новостроек может быть очень прибыльным. Размер вложений зависит от многих факторов, однако минимальная сумма инвестирования составляет около 3 млн. рублей.

• Две основные стратегии инвестирования в новостройку
• Покупка для перепродажи
• Покупка для сдачи в аренду
• Порог входа: сколько нужно денег для старта?
• Советы по выбору объекта инвестиций
• Ликвидность и потенциальная прибыль
• Количество комнат, площадь и этаж
• Размещение и инфраструктура
• Потенциальные риски и пути их минимизации
• Выводы

Инвестиции в новостройки – привлекательный способ вложения капитала. Рынок предлагает эффективные стратегии инвестирования с доходностью до 50 %. Каждая из схем имеет ряд потенциальных рисков, которые можно минимизировать на этапе мониторинга.

Две основные стратегии инвестирования в новостройку

Инвестирование в недвижимое имущество – одна из самых перспективных форм вложения средств. На сегодняшний день существует множество стратегий, как заработать на квартирах, но мы рассмотрим только две основные.

Покупка для перепродажи

Это самая популярная стратегия инвестирования, целью которой является покупка наиболее ликвидного объекта недвижимости для дальнейшей перепродажи. Доходность в 15–20 % обеспечивается за счет дополнительной чистовой отделки.

• Перепродавать недвижимость достаточно просто. Единственная сложность – поиск ремонтной бригады.
• Минимальные риски, т. к. квартира уже построена и сдана в эксплуатацию.
• Приобрести объект можно в ипотеку.

• Низкая ликвидность, связанная с застройкой ЖК в районах без инфраструктуры.
• Доходность не превышает 20 %.
• На первоначальном этапе необходимы крупные финансовые вливания.

Чем ниже риски, тем меньше доходность – закономерность данной стратегии инвестирования. К примеру, покупка объекта на уровне котлована принесет инвестору до 40 % доходности, но на данном этапе возникают риски, что проект может быть заморожен из-за банкротства застройщика.

Факторы успеха в реализации стратегии:

1. В идеале нужно приобрести квартиру по минимальной цене, ниже рыночной. Хорошие скидки от застройщиков появляются в преддверии Нового года.
2. Выбрать квартиру в том районе, в котором наблюдается устойчивый спрос. Отличным вариантом служат ЖК около транспортных узлов, железнодорожных станций.
3. Отдать предпочтение не ремонтным фирмам, а обычным бригадам.

При перепродаже квартиры срок эксплуатации которой составляет не более 3 лет, необходимо уплатить налог на полученный доход в размере 13 %.

Покупка для сдачи в аренду

Приобретение жилья для дальнейшей сдачи – отличный вариант, чтобы вложить деньги и получать пассивный доход.

Данная стратегия имеет две схемы:

1. Покупка для дальнейшей сдачи в аренду.
2. Приобретение, ремонт и предоставление арендатору.

Если в первом случае все понятно, то второй вызывает некоторые сомнения. Полностью отремонтировав купленную однокомнатную квартиру, можно получать с нее 18–22 тыс. рублей в месяц. Либо рассмотреть вариант разделения одной большой однушки на несколько маленьких студий. Каждую малогабаритную квартиру можно сдавать по 12–14 тыс. в месяц.

• Доходность достигает 25 %.
• Пассивный доход на протяжении последующих лет.
• Возможность выплачивать ипотеку арендной платой.
• Сроки окупаемости – 12–15 лет.

• Необходимо искать арендаторов.
• Требуется тотальный ремонт для создания условий, пригодных для жизни.

Порог входа: сколько нужно денег для старта?

Размер вложений зависит от выбранного варианта инвестирования, приобретаемой недвижимости и территориального расположения. Если рассматривать Москву, то для покупки однокомнатной квартиры необходимо, как минимум, от 3,2 млн рублей, двухкомнатной – от 4,6 млн рублей. Также нужно учитывать, что потребуется ≈ 800 тыс. рублей на ремонт жилья.

Советы по выбору объекта инвестиций

Перед выбором квартиры очень важно изучить рынок недвижимости, уделив особое внимание некоторым аспектам.

Надежность застройщика, этап строительства и дата сдачи

Советы по выбору застройщика:

1. Продажа осуществляется по договору долевого участия, а не по соглашению жилищно-строительного кооператива.
2. При заключении контракта важно изучить отчетность компании (динамику средств и величину активов), проверить ее на отсутствие судебных разбирательств, изучить банковскую аккредитацию.
3. Если покупается недвижимость на стадии строительства или под котлован, важно заранее узнать дату сдачи объекта. Неоправданно растянутые, или, наоборот, слишком нереальные сроки, обязаны вызвать подозрения.

Ликвидность и потенциальная прибыль

Ликвидность квартиры для инвестирования – один из самых важных факторов. Он показывает, насколько быстро можно реализовать недвижимость по стоимости, близкой к рыночной. При покупке важно оценить местоположение дома, инфраструктуру, криминогенную ситуацию в районе и т. д.

Именно от уровня ликвидности зависит потенциальная прибыль, определяемая спросом на данных объект. Примерно рассчитать чистую доходность можно при помощи инвестиционного калькулятора.

Количество комнат, площадь и этаж

По статистике, годовой рост стоимости однокомнатной квартиры намного больше, чем по всем остальным. При этом трешки выгоднее, чем двушки, но уступают евро-студиями.

Примерные расчеты прироста за год:

• однокомнатные – 50–85 %;
• двухкомнатные – 32–47 %;
• трехкомнатные – 41–49 %.

Наименьшей ликвидностью пользуются квартиры на цокольном, первом и последнем этажах. Относительно квадратуры не выделяют строгих требований, но площадь, не соответствующая определенному типу квартиры, не привлекает потенциальных покупателей.

Размещение и инфраструктура

Местоположение недвижимости – один из первостепенных факторов. Квартира, купленная в криминогенном или неразвитом районе города, имеет низкий показатель ликвидности, потому спрос у арендаторов и покупателей будет в разы ниже. Особенно ценятся объекты, расположенные в районах с развитой инфраструктурой ближе к центру города.

Неважно, где приобретается квартира: в Москве или Волгограде, – месторасположение будет иметь значение.

Потенциальные риски и пути их минимизации

Возможные риски инвестирования:

1. «Мыльные пузыри». Фирмы-однодневки реализуют не реальные объекты, а «воздух». Строительство подтверждено, работы активно ведутся, документы оформлены в соответствии с действительностью. Аферисты, собрав достаточную сумму денег с инвесторов, уезжают, замораживая стройку. Единственный вариант избежать обмана – обращаться только к легальным застройщикам, которые находятся в реестре строительных компаний.
2. Банкротство застройщика. Неправильное распределение средств, их нецелевое использование или неконтролируемые расходы – все это может заморозить стройку. Избежать этого можно только выбирая крупного и опытного девелопера.
3. Срыв сроков сдачи объекта. Потенциальный риск для тех, кто оформил на квартиру ипотеку, т. к. выплачивать ее нужно ежемесячно, а получение дохода откладывается из-за долгостроя. За каждые 7 дней просрочки инвестор теряет порядка 0,01 % прибыли.
4. Кризис в стране. Если предложение будет в несколько раз превышать спрос, то стоимость реализуемой недвижимости придется снизить.

Выводы

Не существует уникального совета, как зарабатывать 120 % годовых, не рискуя своим имуществом. Процесс инвестирования строится на балансе возможных убытков и потенциальной прибыли. Каждая стратегия требует тщательного изучения и мониторинга.

Источник https://egrnreester.ru/articles/kvartira-kak-investitsiya-stoit-li-pokupat-kvartiru-seychas

Источник https://delen.ru/investicii/investicii-v-novostrojki.html

Источник

Источник